Perspectivas sobre el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina.

Marcela Raiden.

Perspectivas sobre el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina.

La entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del gobierno de Javier Milei, derogó entre otras la Ley de Alquileres, lo que ha generado todo un debate que sigue cosechando opiniones a favor y en contra.

Desde cierto punto de vista, la derogación de la Ley de Alquileres, legitimó prácticas que venían desarrollándose a contrapelo de la ley en vigencia hasta el 29 de diciembre del 2023. La reforma, marca un punto de inflexión y deja un vació normativo respecto de innumerables cuestiones que hacen a la contratación y que tanto propietarios e inquilinos tendrán que acordar y poner por escrito, por ejemplo: valor del alquiler, índice de indexación, monedas de pago, tiempo del contrato, condiciones de cancelación anticipada, pago de daños en las propiedades, definición de garantías y depósitos, entre los aspectos más relevantes.

No olvidemos que el contexto de esta desregulación convive con contratos aún vigentes de las dos versiones de la ley de alquileres: la vigente desde el 2020 con contratos de 3 años y actualización anual por Índice de Contratos de Locación (ICL) y la modificación que se produjo en el año 2023 con contratos de 3 años y actualización semestral por Coeficiente de Variación Salarial (CVS)

Se reconfigura así, el campo de la demanda habitacional, donde emerge con fuerza la figura del “acuerdo” como una de las herramientas más valiosas a la hora de concretar de forma exitosa una relación entre partes, que no deja de estar atravesada por el poder. Un papel fundamental en estos acuerdos lo asumen los asesores inmobiliarios, que deberán extremar sus capacidades de mediación y negociación para construir un consenso entre propietarios e inquilinos.

Distintos operadores del sector inmobiliario calificaron de auspiciosa la decisión, mientras que los grupos de inquilinos se muestran preocupados por los efectos de dicha derogación.

Otro de los sectores que ve con buenos ojos la medida es el de los alquileres temporarios, un segmento orientado esencialmente al turismo y con fuerte presencia en la Ciudad de Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Mar del Plata y Bariloche.

A partir de la fecha de vigencia del DNU, y dada la disminución de las regulaciones se recomienda a los inquilinos leer minuciosamente las condiciones del contrato antes de firmar el mismo, a los fines de evitar conflictos a futuro.  

Es importante mencionar que la gran mayoría de los países desarrollados regulan el precio de actualización de los alquileres y también el precio inicial. Esto se da en países como: Austria, Dinamarca, Francia, Alemania, Suecia, Países Bajos e Irlanda.

Han pasado ya 15 días de la entrada en vigencia del DNU, y se observa un mercado que lentamente empieza a reconfigurarse. Según la opinión de diversos operadores inmobiliarios se ha registrado una leve suba en la oferta de inmuebles disponibles para el alquiler. Habrá que observar si este empuje inicial sigue en crecimiento.

De todas formas, quedan muchos aspectos por definir, algunos de ellos seguirán lo que marca los usos y costumbres y otros deberán ir precisándose a medida que aumenten las contrataciones. Seguramente los grupos de interés en este campo, tienen mucho que aportar.